Blog Ľubomír Sonntag

Kto rozhoduje o výške úveru – banka či žiadateľ? (alebo „Prikrývaš sa perinou, na ktorú máš?!)

Vitajte na mojom prvom blogu ako mať peniaze pod kontrolou.

Napriek prekonanej corona-kríze Slovensko stále zažíva éru jedných z najlacnejších úverov v histórií Slovenska. V porovnaní so západnou Európou je pre priemerného Slováka stále priorita „vlastniť“, „mať“ vlastné bývanie. V nasledujúcich riadkoch sa bližšie pozrieme na to, kto vlastne rozhoduje o výške schváleného úveru. Banka alebo žiadateľ o úver? Kde je pravda!? Jedno krásne slovenské príslovie hovorí „Prikrývaj sa iba takou perinou, na akú máš“. V dnešnej dobe stále sa sprísňujúcich podmienok NBS (Národnej banky Slovenska) pri žiadosti o úver, toto príslovie platí dvojnásobne.
Pokiaľ uvažujete splniť si sen o vlastnom bývaní, prípadne výstavbe nového domu, mali by ste sa viac zamerať na nasledovné podmienky, ktoré rozhodnú o tom, či si budete vedieť, ľudovo povedené, „dovoliť“ financovať Váš sen bankovým úverom ešte skôr, ako sa rozhodnete žiadať o úver v banke.
 

• Maximálna výška úveru (úverov) vs. Výška Vášho príjmu  = rozhodujete Vy, nie banka

Áno, je to tak. O maximálnej výške Vášho úveru nerozhoduje banka, ale v prvom rade Vaša schopnosť vytvárať si dostatočný príjem vo Vašom domácom rozpočte.

V odbornej terminológii sa používa skratka DTI (Debt to Income – pomer dlhu k príjmom) a hovorí o tom, že Váš celkový dlh voči banke (bankám) môže byť maximálne 8-násobok Vášho ročného príjmu (platné od 1.7.2019)

Príklad:
Adam a Eva Zodpovední majú spoločný mesačný čistý príjem : 1800 Eur. Ich ročný príjem je teda: 1800 Eur x 12 mesiacov: = 21 600 Eur. Od bánk si môžu maximálne požičať (maximálne úverové zaťaženie): 21 600 Eur x 8 = 172 800 Eur. Nakoľko už majú jeden spotrebiteľský úver so zostatkom 12 000 Eur, od bánk si môžu požičať maximálne už len 160 800 Eur. 
 

• Maximálna výška splátky (splátok) vs. Výška Vášho príjmu = rozhodujete Vy, nie banka

Aj v tomto prípade platí, že výška splátky a teda aj výška žiadaného úveru (úverov) priamom závisí od výšky Vašich čistých mesačných príjmov.

Skratka DTSI (Debt Service To Income – pomer dlhov k príjmom) hovorí o tom, že maximálna výška splátok Vašich úverov nesmie presiahnúť 60% Vašich čistých príjmov, po odrátaní nákladov životného minima (platné od 1.1.2020). Čiže musí Vám ľudovo povedané ostať 40% rezerva na prežitie do ďalšej výplaty.
 

• Cena nehnuteľnosti vs. Maximálna výška úveru = rozhodujete vy, aj banka

O maximálnej výške úveru, ktorú Vám dokáže banka poskytnúť, okrem výšky Vášho mesačného čistého príjmu, štruktúre Vašich mesačných výdavkov (splátok už existujúcich úverov, odpočítateľných položiek na dospelé osoby  a deti žijúcich v domácnosti) rozhoduje aj hodnota nehnuteľnosti, ktorú plánujete kupovať.

Pre lepšie porozumenie, hodnota nehnuteľnosti nie je kúpna cena, ktorú ste si dohodli s predávajúcim. O hodnote nehnuteľnosti rozhoduje znalec, ktorý Vám na požiadanie vypracuje znalecký posudok.
 
Príklad
Manželia Zodpovední si plánujú kúpiť dom. Hodnota domu podľa znaleckého posudku je 100 000 Eur, banka im (platné od 1.7.2019) poskytne najviac do 80% hodnoty nehnuteľnosti (LTV  - Loan To Value – pomer dlhu voči hodnote nehnuteľnosti), čo je v tomto prípade 80 000 Eur.  Ostatných 20% by mali k dispozícii (v ideálnom prípade) z vlastných zdrojov (úspory, hotovosť).

Tu by som rád zdôraznil maximálne 80%, t.z., že banka môže na základe vlastných interných pravidiel uznať aj nižšiu hodnotu LTV (70%, 60% prípadne 50%).

Samozrejme existuje viacero možností, ako dokázať financovať kúpu nehnuteľnosti aj bez potrebnej hotovosti 20%. Viac o týchto možnostiach Vám rád priblížim v niektorom z mojich nasledujúcich blogov.
 
Zhrnutie:
Ako sa hovorí, šťastie praje pripraveným“. Inak povedané, či si budete vedieť dovoliť kúpiť garsónku niekde pod Tatrami alebo vilu na francúzskej riviére, závisí čisto od Vašej schopnosti generovať dostatočný príjem v domácej kase, ako aj dokázať mať pod kontrolou vlastné výdavky. Banka len zhodnotí, či Váš príjem k pomeru žiadaného úveru a výšky splátky je alebo nie je postačujúci. Podľa  toho, pre akú nehnuteľnosť sa rozhodnete, banka už len povie, koľko z hodnoty nehnuteľnosti (LTV) Vám dokáže akceptovať. Čo sa týka výšky LTV, každá banka má vlastné podmienky, ktoré priebežne dopĺňa a aktualizuje.

Samozrejme, okrem týchto základných podmienok banka berie do úvahy aj ďalšie premenné (parametre): Vašu schopnosť splácať Vaše existujúce úvery a pôžičky spoľahlivo a načas (platobná disciplína), typ a dobu Vášho zamestnania, Váš vek a mnohé ďalšie... Ale o tom niekedy inokedy.
 
Poradiť sa nie je hanba ani luxus

Poradiť sa nie je hanba ani luxus, ktorý by ste si nevedeli dovoliť. Pokiaľ moji klienti v horizonte 1-2 rokov plánujú kupovať byt či stavať dom, odporúčam im pozrieť sa spoločne na ich finančne možnosti. Zadefinujeme si ich spoločný cieľ  (napr. kúpa nehnuteľnosti) a nastavíme si finančný plán, zoptimalizujeme ich príjmy a výdavky tak, aby sme ich potreby vedeli hravo financovať cez hypotéku resp. úver na bývanie. Jediný ich „náklad“ na mňa je ich čas a ochota sa stretnúť. Samozrejme, žiadať o hypotéku vieme aj hneď, ale úspech nemusí byť zaručený. :-)

Pokiaľ ste sa v týchto mojich riadkoch našli a práve riešite alebo plánujete riešiť vlastné bývanie, veľmi rád sa s Vami stretnem a prevediem Vás cestou k Vášmu splnenému snu. Stačí mi napísať či zavolať.

Teším sa na prípadne skoré stretnutie v príjemnej atmosfére a dobrej káve. Účet ide na mňa